博亦心水论坛小区电梯过了保修期 维修可启动 维修基金

博亦心水论坛小区电梯过了保修期 维修可启动 维修基金

随着越来越多的住宅小区出现,物业和业主之间的关系备受。 《东江时报》资料图片

为有效指导广大网友更好地处理与小区物业管理之间存在的问题,依法维护自身合法权益,前日上午,由市依法治市办、市普法办主办,惠州报业传媒集团承办,市法学会、市律师学会协办的《今日惠州网》第八期“法治在线”栏目邀请广东省律师协会理事、惠州市律师协会副会长、广东惠泰律师事务所主任罗远雄律师和广东惠泰律师事务所林志浩律师,就广受市民的住宅小区物业管理纠纷问题与网友在线交流并解答相关法律问题。本期节目内容实录共分两期,昨日刊登第一期,今日刊登第二期。

主持人:我自己住的小区,每个月有一个21元左右的热水加压费,博亦心水论坛这个收费是否合理?如果没有使用热水还需要缴费吗?

林志浩:如果业主有享受到热水加压这项服务,而他所享受的这项服务是物业管理公司额外增加的成本,或者说是物业增加了一定的设施而产生的增值服务,业主是要支付相应的费用的。但前提是,业主和物管公司要有合同约定,只能说合同约定给你提供这种服务,而你在接受的情况下,你就应当支付这种服务费,但是你们双方之间没有提前的约定,而他又擅自提供这样的服务,要求你们支付相应的费用,作为业主是可以拒绝的。

罗远雄:如果物管公司已经按照物管合同提供了相应的服务,只是某一部分人没有享受到具体的服务,或者说个人认为不需要该项服务,在这种情况下,个别业主的要求是不被支持的,这个在司法解释当中有比较明确的规定。

罗远雄:因为物业有维修保养相关设施的责任,如果是小区方面的设施坏了,造成用户不能正常使用,实际上等于说是小区物管公司有一定范围的违约行为,这个违约行为如果确实影响到生活,我认为在合理的范围内应该是减少相应的收费。反之,如果物业方没有问题,个人需服从管理公约,不应过分强调个人权利和利益。

网友“志志”:我所在小区的电梯经常出现广告,但广告位收费都由物管公司收了,业主根本不知道,物管公司这样做是否合理?

林志浩:小区里面的电梯是属于业主共有的设施,如果要作为广告位出租,必须要经全体业主的同意,博亦心水论坛而且租金归全体业主所有。物管公司擅自出租收电梯广告费的情况,是侵犯了业主的合法权益。

网友“黑玫瑰”:我去年购买的住宅,发现楼上经常漏水,找物业管理公司他们说不关他们的事,要找楼上的住户解决,这个里面物业公司是不是存在一定的过失和错误?

罗远雄:对于这个问题要区分楼上漏水是什么原因产生的。如果是开发商因为房屋的质量问题产生漏水,而且又没有过保修期,这个责任在开发商;如果是因为楼上业主在装修过程中产生了漏水,比如说卫生间做得不好渗漏到楼下,使得楼下人受影响,这种情况下,就由楼上的业主承担。

林志浩:很多情况下,因为建管不分,业主在不清楚的情况下,就认为反正物业管理公司就是开发商的人,有问题就找物管公司,甚至拒绝缴纳物业费。

主持人:屋顶是不是属于全体业主共有的,任何人不能违法使用?有些屋顶的违法搭建非常严重,占用了一些相关的天台和消防通道,有没有相关的法律法规来规范这些事情?是不是任何人都不能无偿使用?

林志浩:如果业主有对共有部分的特定使用功能的需要,并且没有侵犯其他业主的合法权益,无偿的使用不应当认定为侵权。比如说晾衣服,在屋顶上拉一条绳子,是正确使用了,也没有侵犯别人的权益,别人也不应该有太大的意见。但是如果把绳子拴到了排烟管,就等于说在晾晒的过程当中损害了其他业主的权益,这个是不行。至于违法搭建,可以通过城市的规划部门进行处理。

网友“张先生”:我所在小区的电梯自交楼后经常出现问题,现在还“罢工”了,物业爱理不理也没人修,开发商更是无影无踪。我们买了房交物业费,就应该享有电梯的日常正常使用,业主该如何维权?

罗远雄:电梯属于公用的设施,产权是全体业主所有。电梯坏了以后,如果是在保修期外,像网友说的这种情况比较严重应该是要大修的,这个费用怎么出,按规定是由住宅专享维修基金范围内支出。这种情况下我认为要启动维修基金的程序,利用维修基金修好这个电梯。值得提醒的是,物管公司是没有义务去垫这个钱的,很多业主不了解哪些费用是物管公司出,哪些费用是自己出,哪些费用是维修基金出。

主持人:咱们交的物管费是让管理公司服务我们的,但是我们自己共有的路、电梯,如果什么地方坏的话,这个东西可以请物管找人修,但是这个钱不应该是物管出。

网友“风子”:我发现我买的房子存在墙体开裂,卫生间漏水等多种质量问题,反映给物管公司没有及时解决,我现在不想交物业费了,想要物管公司及时解决,这样做可以吗?

林志浩:这种情况下,作为业主和物管公司是一个服务的关系,物业公司提供相应的物业服务,业主支付相关的费用。但是如果说出现的房屋质量问题是在保修期内的问题,这个问题是由开发商承担相关的责任,并不是由买卖关系的第三人(物管公司)去承担责任。这位网友的这种想法也是混淆了相关的法律关系,是不太恰当的。

主持人:我住的小区,因为物业公司收物业费是按正常的星期一到星期五的时间,早上正常上班,晚上正常下班,往往有一些正常上班的业主没时间去交物业费,去年12月份的时候,物业为了催一些业主缴清物业费就停水了,这种做法对不对?

罗远雄:这种停水停电的做法肯定是不对的,因为物管公司是提供物管服务,而供水供电是供电局和供水部门的职责,物管公司利用管水管电的便利采取这种行为,肯定是不对的。如果直接停水停电的话,物管公司还是有错的,因为是要以和谐维护小区的生活为原则,业主可以向当地

的街道办事处,乡镇人民政府,还有房地产管理部门,甚至于居委会等去反映。如果实在处理不了的话,就通过诉讼的程序去维权。

主持人:网友“旭日”说,我家楼道里有野猫,每天在楼道里随处大小便,实在是很臭,这个时候物业要不要随时去处理一下呢?我们也是遇到有人养小动物的时候,可能会造成楼道比较脏,这种情况下法律上怎么样来判定呢?

林志浩:这种情况经常发生在所居住的小区里。网友提到的关于野猫的问题,已经对住宅小区里面的住户的环境产生了一定的影响,直接影响了住户的生活质量,物业管理公司有这个义务去把环境问题给处理好。

像主持人刚才所提到的,比如说在小区里面养鸡养狗的问题,有很多住户,包括前一段时间,在过年的时候,在家里面囤了鸡,就在楼道里面养。不仅妨碍了消防通道的正常使用功能,博亦心水论坛也对住宅的生活产生很大的影响,比如说养鸡的话会产生很大的污染,这种情况下,物业公司要出面协调处理这些问题。首先,物业管理公约里面有没有约定不能养宠物,就是说全体业主的约定里面有没有禁止这样的行为。另外要看这个养鸡养狗的行为,虽然是在自己家里面,但是要看是不是对其他的业主造成一定的影响,有没有侵犯他人的合法权益,如果是侵犯了他人的合法权益,这种行为一样是要制止的。

主持人:也就是说,出现上述的情况,物业公司只能出面协调,并不具备其他的一些职能。有时候业主一遇到什么样的问题,就要叫物业公司帮忙,如果物业公司没有做到,就说物业公司不行怎么的,博亦心水论坛其实物业公司也不是万能的,它只是起一个协调和服务的功能。

网友 “请问”:新买的房子,开发商交钥匙了,但是我暂时不住,物业费也要照交吗?

林志浩:这位网友所购买的房屋,开发商已经交付了,交付了以后,你就对这个房屋享有了所有权,在这种情况下,你对房屋所享有的所有权,不仅仅是房子本身内部,应该来说你是对建筑物以及这个小区包含的公共部分,以及公共的设施设备,你与其他业主是一起享有这个共有权利的。比如说公共的道路、电梯、水井等都是共享的。这种情况下,物业管理公司所提供的服务,不仅仅是针对你所购买的房子本身内部,或者说针对业主本身,而是对业主所有的共有部分一样要提供相应的物管服务。这种情况下,对你所购买的房屋进行了一种保值,乃至是增值的服务,这种情况下,不可能说我没有享受到,我没有住,我就不去交这个物业管理费,博亦心水论坛这种做法是不恰当的。

网友“零零七”:我是江北一个楼盘的住户,小区物业管理称,为了小区管理方便,将小区的外围设了四个墩子,还设置了一些链条,我觉得这就是逼业主晚上不要把车停在小区外,停在小区内或停车库来收费。

罗远雄:这个问题关键是这个小区外围到底是属于业主的,还是公共市政的。如果是属于业主的话,物业的改建是要经过业主同意;如果不在这个范围,而是市政道路的范围内,如果要改变的话,也要履行一定的手续,要通过规划部门报建同意。

这个网友说的情况不是很具体,如果是开发商这种做法已经影响到业主的生活质量,还影响到房子的价值,现在没有影响,以后有可能影响的话,都侵犯了业主的权益。这要看具体情况。如果确实是为了管理的需要,对业主没有什么影响的话,我认为还是可以的,关键是对业主的房屋价值和生活有没有什么影响。

网友“李生”:业主购房时主要看中小区裙楼上有较大的空中花园,但是搬进来后发现,开发商将楼顶上的花园变成了开发商自家的花园,这个时候要怎么办?

罗远雄:开发商把本来属于业主共有的部位变成自己去使用,这个做法是不对的。业主怎么样去维权?我认为先走行政协调的方式是比较简单的,到街道办事处和镇政府,还有房地产主管部门向相关部门反映。实在协调不了,可以起诉到法院,以诉讼的方式来维权,像这种情形下,业主应该是胜诉的。这跟物业公司没有多大的责任。

罗远雄:对,如果有业主委员会,是一个组织的方式跟开发商对话,博亦心水论坛它是可以代表全体业主,而不是一部分的业主,代表的人数和范围是不一样的,力度也不一样。

网友:我所在小区一楼原来的规划设计是一个商场,但是现在开发商卖给了别人,购买的人现在想装修做办公室使用,业主是否可以阻止其装修使用?

林志浩:小区内的建筑必须要按照设计的规划用途去使用,业主把这个商场购买以后,改做了办公室,已经改变了用途,要去办理相应的手续,而且前提是征得相关业主同意。假如原来的设计是做商场和办公室,应该是比较干净的公共用地,如果是做餐馆的话,就会有相关的污染,对业主的权益是一个比较严重的侵犯了。如果原来是做商场的,是属于小区的配套措施,如果是改做办公室,小区里面就没有商场了,对业主的生活质量会造成一定的影响。

网友“七月”:小区物管公司直接对用户收的水费价格比自来水公司收的高,是否合理?

罗远雄:这个问题也是常见的,就惠州市区来说,现在基本上相当一部分的小区是实行水电直接对自来水公司和供电公司结算收费的,但是有一部分还没有实施到。按照有关规定,应该是小区内的供水供电供气这些东西,应该是企业直接服务到终端用户,由用户直接缴费的,但是这需要一个过程。没有实行直接缴费的小区,小区的物管公司代收,如果仅仅是代收的话,是不能加价的,但是如果供水有加压措施、设施,又没有分摊到业主,等于说是物管在成本上要自掏这部分费用,合理范围内收一定的加压费是可以的,但是趁机赚一笔是不可以的。

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